Laufende Aufwendungen des Wohnungseigentümers
Die Wohnungseigentümerin/der Wohnungseigentümer hat als (Mit-) Eigentümerin/(Mit-) Eigentümer alle Aufwendungen für die Liegenschaft, d.h. alle Kosten, die bei der Nutzung und Bewirtschaftung der Liegenschaft anfallen, anteilig zu tragen. Solche Aufwendungen können sein:
- Betriebskosten und sonstige Bewirtschaftungskosten
- Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen
- Verwaltungskosten
- Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
- Beiträge zur Rücklage
- Annuitäten
Betriebskosten und sonstige Bewirtschaftungskosten
Unter Betriebskosten werden die einer Wohnungseigentümerin/einem Wohnungseigentümer gegenüber verrechenbaren Kosten verstanden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) spricht in diesem Zusammenhang von "Aufwendungen" oder "Bewirtschaftungskosten". Im Gegensatz zum Mietrechtsgesetz enthält das WEG keine genaue Aufzählung der Betriebskosten. Neben den Betriebskosten, wie sie im Mietrechtsgesetz aufgezählt sind, das sind
- Wasser- und Abwassergebühr,
- Kehrgebühren für die Rauchfangkehrung,
- Müllabfuhr,
- Schädlingsbekämpfung,
- Stiegenhaus- und Hofbeleuchtung,
- diverse Versicherungen (Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasserschaden-, Sturmschaden-, Glasbruchversicherung),
- Hausbetreuungskosten,
- öffentliche Abgaben (z.B. Grundsteuer),
müssen von der Wohnungseigentümerin/vom Wohnungseigentümer noch zusätzlich alle anderen möglicherweise auftretenden Bewirtschaftungskosten getragen werden. Solche sind z.B.:
- Rechtsanwaltskosten, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft klagt oder geklagt wird
- Bankspesen für die Führung des Kontos der Wohnungseigentümergemeinschaft
Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen
Gemeinschaftsanlagen sind beispielsweise Aufzüge, Waschküchen, zentrale Wärmeversorgungsanlagen, Saunen, Schwimmbäder oder auch Grünanlagen.
Sofern nichts anderes rechtswirksam vereinbart ist oder aufgrund objektiver Umstände einige Miteigentümerinnen/Miteigentümer von der Benützung gewisser Anlagen ausgeschlossen sind, sind die Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen von den Miteigentümerinnen/Miteigentümern anteilsmäßig zu tragen.
Verwaltungskosten
In Eigentumswohnungshäusern, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen verwaltet werden, gibt die Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO) die Obergrenze der Verwaltungskosten vor.
Wird die Verwaltung von einer gewerblichen Immobilienverwalterin/einem gewerblichen Immobilienverwalter besorgt, so unterliegt deren/dessen Honorar keiner gesetzlichen Begrenzung.
Tipp
Es ist möglich, ein niedrigeres pauschales Verwaltungshonorar zu vereinbaren. Vor allem, wenn man an einen Verwalterwechsel denkt, kann es sich auszahlen, mit mehreren Verwalterinnen/Verwaltern zu verhandeln.
Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
Diese Kosten entstehen durch die ordnungsgemäße Erhaltung des Gebäudes und aller allgemeinen Teile der Liegenschaft. Sie umfassen beispielsweise:
- Arbeiten an der Außenseite des Gebäudes (Dach, Fassade, Außenfenster)
- Arbeiten am Stiegenhaus
- Reparatur sämtlicher Ver- und Entsorgungsleitungen
Die Kosten notwendiger Reparaturen an Gemeinschaftsanlagen zählen ebenfalls zu den Erhaltungskosten des Hauses. Ist eine Reparatur nicht mehr wirtschaftlich, so gilt der Ersatz der Anlage als Erhaltungsarbeit.
Gewisse Erhaltungsarbeiten in den Wohnungen von Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümern, sofern es sich um Schäden handelt, die den Bauzustand des Hauses gefährden (z.B. Gasrohr-, Wasserrohrgebrechen, Kaminschäden), obliegen ebenfalls der Gemeinschaft.
Hinweis
Beiträge zur Rücklage
In jeder Eigentumswohnanlage ist gesetzlich verpflichtend eine Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden.
Die Höhe der regelmäßigen Zahlungen der Miteigentümerinnen/Miteigentümer richtet sich nach der voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen und wird als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung grundsätzlich von der Verwalterin/vom Verwalter festgesetzt. Die Mehrheit der Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer kann der Verwalterin/dem Verwalter diesbezüglich jedoch durch formellen Beschluss eine Weisung erteilen.
Hinweis
Die Verwalterin/der Verwalter hat die Rücklage gesondert, auf einem eigenen Konto, verzinst anzulegen.
Annuitäten
Beim Bau von Eigentumswohnanlagen werden oft vom jeweiligen Bauträger Kredite für einen Teil der Herstellungskosten aufgenommen, welche von der Wohnungseigentümergemeinschaft übernommen und von den einzelnen Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümern anteilig zurückgezahlt werden. Diese Art der Finanzierung ist vor allem bei von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichteten Eigentumswohnungen üblich. Beim Kauf sollte man sich einen genauen Finanzierungsplan geben lassen.
Rechtsgrundlagen
- Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO)
- §§ 31 und 32 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Für den Inhalt verantwortlich: Bundesministerium für Justiz